Morar em um condomínio pode, às vezes, ser delicado. Afinal, as ações de um morador podem impactar a vida de todos, o que causa transtornos para gestão encontrar um consenso entre os residentes.
Por isso, é necessário instituir regras para o convívio coletivo, de forma a proteger a saúde, a segurança e a qualidade de vida dos que ali residem. Essa é uma maneira de orientar as ações dos indivíduos em torno de uma coletividade tranquila, sem conflitos, discussões e problemas judiciais.
Para garantir a integridade do condomínio e evitar que os moradores possam fazer o que bem-quiserem, sem se importarem com a segurança do edifício, foi criada a NBR 16280. Se você mora em um apartamento e nunca ouviu falar sobre essa norma, continue lendo este post e veja a importância de seguir suas determinações.
O que é a NBR 16280
Instituída em 2014, é uma norma relacionada a reformas que ocorrem dentro de condomínios. No documento, existem regras para a execução de alterações nesses ambientes, de forma a garantir a segurança e a integridade dos moradores do prédio.
Segundo a NBR 16280, toda mudança em um apartamento de um condomínio deve ser previamente informada ao síndico responsável e, dependendo da situação, deve ter, também, o aval de um engenheiro ou arquiteto. Essa norma vale tanto para as reformas nas áreas comuns quanto nas partes privadas.
Para agilizar o processo e garantir maior exatidão, há uma série de documentos que devem ser entregues ao responsável, para que ele possa avaliar se realmente é possível autorizar o procedimento.
O objetivo, por meio dessa norma, é garantir a segurança da obra e da estrutura do prédio como um todo, já que possíveis alterações estruturais podem causar graves danos à edificação. Assim, a ideia é a proteção da segurança de todos os moradores e do patrimônio.
Qual a importância da norma?
A NBR 16280 estabelece diretrizes e padrões para garantir que a execução de obras e reformas sejam consideradas seguras, abordando como os serviços devem ser realizados visando aspectos de segurança, custos e definição de um profissional como responsável técnico.
Esses fatores são de extrema importância para preservar a estrutura do próprio imóvel e não interferir em construções próximas, proporcionando a condução profissional e bem planejada das reformas. Contribui ainda, para o bom relacionamento entre os moradores, por notarem que as atividades estão direcionadas.
Além disso, a norma fornece base para serviços de qualidade evitando efeitos negativos de reformas irregulares, que levam a desvalorização do imóvel, aumento do tempo previsto para conclusão, multas e embargos.
Procedimentos e documentos que a NBR 16280 normatiza
Como vimo, a NBR 16280 determina uma série de documentos que devem ser entregues para o síndico no ato de solicitação da autorização da reforma. Nos casos mais simples, basta entregar um projeto completo, criado por profissionais competentes para esse fim (engenheiro ou arquiteto devidamente registrado).
A partir disso, o síndico avaliará a questão e decidirá se aprova ou recusa o projeto. O condômino que tiver interesse em realizar uma reforma, portanto, deve apresentar um destes dois documentos:
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): quando o profissional responsável pela elaboração é engenheiro;
- RRT (Registro de Responsabilidade Técnica): quando o profissional responsável pela elaboração é arquiteto.
Também deve ser anexado um cronograma detalhado da obra, com a descrição dos seguintes pontos:
- detalhamento do que será feito;
- estimativa de tempo para a realização da reforma;
- planta com as alterações que serão realizadas;
- lista com nome e identificação dos profissionais que realizarão os procedimentos.
Há alguns casos em que a entrega do documento é dispensável, pois se trata de pequenas reformas que não necessitam sequer de um projeto para serem executadas. Entram nesse rol:
- pinturas;
- inserção de redes de proteção para crianças e animais;
- pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não interfiram na estrutura do condomínio;
- troca de forro de gesso.
Principais dúvidas sobre a norma
É normal que alguns pontos sobre a NBR gerem dúvidas tanto para os moradores quanto para os síndicos. Para ajudar nisso, a seguir, vamos esclarecer os principais questionamentos.
Como é a aplicação?
A interpretação é onde a maioria das pessoas comete erros, e no caso da NBR 16280, é aconselhável reunir todos os envolvidos e com o escopo da reforma que se pretende fazer, analisar quais os requisitos são obrigatórios.
Cabe ressaltar, que é fundamental analisar os critérios e para todos os mementos de uma reforma, ou seja, antes de iniciar, durante as atividades e após a obra. O primeiro passo exigido nas obras internas é informar o síndico antes do início de qualquer atividade, e apresentar os documentos necessários e o laudo técnico.
Ao ficar ciente da reforma e receber os documentos, o síndico analisa junto do responsável se haverá alguma interferência estrutural e deve acompanhar se tudo está dentro do especificado, de acordo com o projeto e convenção de condomínio.
Nas reformas externas de edificação, além das reuniões para apresentar as ideias e chegar ao consenso sobre o escopo da obra, o responsável técnico habilitado deve fornecer uma autorização escrita para atestar a segurança das atividades e elaborar um plano de reformas.
O fator mais importante na aplicação da norma é evitar que proprietários realizem reformas por conta própria e sem o apoio profissional qualificado, já que qualquer alteração pode comprometer toda a estrutura e precisa ser avaliada tecnicamente.
Quais obras precisam de ART?
Para qualquer intervenção na estrutura, por mais simples que seja e não exija ART ou RRT, é importante contar com a avaliação de um profissional, para ter tranquilidade e garantir que não existem riscos. Entretanto, algumas reformas são mais significativas e devem obrigatoriamente ter ART e todos os cuidados necessários.
As obras que precisam de ART ou RRT são as seguintes:
- alterações estruturais no apartamento;
- abertura de porta ou cozinha;
- buracos ou perfurações de lajes;
- fechamento ou envidraçamento de sacadas e janelas;
- instalação de banheira;
- instalação de ar-condicionado;
- mudança de torneiras, chuveiro ou tomadas;
- reformas no projeto elétrico;
- reparo ou alteração nas instalações de gás e hidráulico;
- troca de revestimentos e pisos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes.
Além desses itens, reformas na fachada, espaços de convivência e que envolvam a estrutura, como pilares e vigas, precisam de uma ART, de um engenheiro específico. A anotação de responsabilidade técnica é uma iniciativa que vai garantir a segurança de todos os envolvidos, e em nenhuma hipótese deve ser ignorada.
Quais são as obrigações do síndico no processo de reforma do imóvel dos condôminos?
É importante que o síndico saiba quais são suas obrigações no processo de aprovação das reformas. Segundo a NBR 16280, ele é responsável não só pela aprovação do documento, mas também por fiscalizar a obra e verificar se ela realmente condiz com o que o morador apresentou.
Caso ocorram divergências, é necessário alertar o proprietário e, se ainda assim ele não respeitar o determinado, é preciso tomar medidas civis e judiciais para que o morador retorne ao que fora planejado.
Dessa forma, o síndico tem o direito de:
- notificar o condômino;
- enviar multas, caso o proprietário insista em fugir do projeto proposto anteriormente;
- em caso de problemas, proibir que entrem no recinto do condomínio materiais e prestadores de serviço que estejam diretamente ligados à reforma;
- registrar a irregularidade na delegacia ou, até mesmo, contar com o apoio do poder judiciário para embargar a obra.
Contudo, se a obra for realizada de acordo com o estabelecido, é obrigação do síndico vistoriar as condições de finalização do procedimento e receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento.
Caso o síndico não se sinta seguro para aprovar por conta própria a reforma, pode chamar um especialista que verifique todos os documentos apresentados e que possa acompanhar a realização da obra.
O que acontece se o morador não seguir as normas?
Apesar de já estar em vigor há 5 anos, muitos condôminos não seguem as regras da NBR 16280, muitas vezes até por desconhecimento. Por acharem que estão dentro do seu imóvel, acreditam que podem realizar qualquer tipo de alteração sem maiores problemas.
Porém, até mesmo as pequenas reformas podem causar impactos na estrutura do prédio, colocando a segurança de todos em xeque. Se o proprietário não seguir as normas, o síndico tem o direito de entrar com as ações cabíveis, tal como falamos no item anterior.
Também pode ser seguido o que estiver estipulado na Convenção do Condomínio para esse tipo de situação. Além de correr o risco de ser autuado por órgãos competentes.
Como são realizadas obras no apartamento do síndico?
Essa é uma dúvida comum, afinal, quem realizará a aprovação da obra no caso de reformas feitas no apartamento do síndico? Nesse caso, o mais recomendado é que se instaure uma comissão, aprovada em assembleia, com poder de fiscalização e que cumprirá o papel de solicitar a documentação e aprovar ou recusar o projeto.
As sanções que podem ser aplicadas para todos os condôminos também se estendem ao síndico, caso ele não cumpra o determinado. No entanto, o bom relacionamento e comunicação entre os moradores é indispensável para resolver tudo pacificamente e buscar formas para que tudo seja regularizado.
A NBR 16280 é fundamental para garantir que as estruturas do edifício se mantenham intactas diante de reformas realizadas pelos condôminos, evitando danos que possam acarretar sérios riscos para o prédio e seus moradores.
Não se esqueça que contar com apoio qualificado para todas as etapas da reforma e manutenção do condomínio é essencial para garantir que tudo esteja em conformidade com a NBR 16280 e outros requisitos legais, portanto, é um investimento que proporciona tranquilidade e comodidade.
Quer mais dicas importantes de arquitetura que são fundamentais para sua vida cotidiana e podem auxiliar você em reformas e construções? Siga nosso perfil no Facebook, LinkedIn e Instagram e acompanhe nossas publicações diretamente em seu feed de notícias.